Photos d'annonces immobilières retouchées par l'IA : depuis le 2 août, l'agence doit vous le signaler, et un juge peut annuler votre achat

Le mot est apparu dans les chroniques spécialisées avant de glisser dans le vocabulaire courant des agents immobiliers : housefishing. Sur le modèle du catfishing — cette pratique qui consiste à séduire quelqu'un en ligne sous une fausse identité —, le housefishing désigne la mise en scène trompeuse d'un bien immobilier par le biais de photographies artificiellement embellies. L'intelligence artificielle a considérablement accéléré le phénomène. Ce qui demandait autrefois plusieurs heures de retouche à un graphiste se fait désormais en quelques secondes : meubles virtuels posés dans un appartement vide, ciel gris remplacé par un bleu méditerranéen, fissures effacées, pièces élargies par déformation subtile de l'objectif corrigée ou, au contraire, amplifiée.

Ce que la loi impose depuis le 2 août

Une ordonnance transposant une directive européenne sur les pratiques commerciales déloyales est entrée en vigueur le 2 août 2024. Elle impose aux professionnels de l'immobilier — agents, mandataires, promoteurs — de signaler explicitement toute image générée ou significativement modifiée par un outil d'intelligence artificielle. L'obligation ne porte pas sur le simple recadrage ou la correction colorimétrique légère, mais sur toute manipulation qui altère la perception réelle du bien : ajout de mobilier inexistant, suppression d'éléments structurels visibles, modification des proportions.

Concrètement, la mention doit figurer directement sous ou sur l'image concernée, de façon lisible, et non noyée dans les conditions générales en bas de page. Les plateformes d'annonces en ligne — qu'elles soient généralistes ou spécialisées — sont solidairement responsables si elles hébergent des visuels non conformes en connaissance de cause.

Cette obligation s'inscrit dans un arsenal plus large. Le Code de la consommation prohibe depuis longtemps les pratiques commerciales trompeuses, et les annonces immobilières y sont soumises comme n'importe quel autre acte de vente. Ce qui change, c'est la précision : le législateur nomme désormais l'IA comme vecteur potentiel de tromperie, ce qui facilite la qualification juridique en cas de litige.

Un juge peut annuler la vente

La sanction la plus redoutée par les professionnels n'est pas l'amende administrative — elle peut atteindre 300 000 euros et deux ans d'emprisonnement pour pratique commerciale trompeuse caractérisée —, c'est la nullité du contrat. Un acquéreur qui démontre que son consentement a été vicié par des visuels trompeurs peut saisir le tribunal judiciaire et demander l'annulation de la vente. Le vendeur doit alors restituer le prix, l'acquéreur rend le bien, et les frais — notaire, agence, déménagement — deviennent un sujet de contentieux supplémentaire.

La démonstration du vice du consentement repose sur la notion d'erreur substantielle : l'acheteur doit prouver qu'il n'aurait pas contracté, ou pas aux mêmes conditions, s'il avait vu les images réelles. Ce n'est pas une mince affaire devant un tribunal, mais la jurisprudence en matière de dol — la tromperie intentionnelle — offre des précédents utilisables. Quelques décisions rendues ces dernières années concernant des diagnostics falsifiés ou des surfaces Carrez inexactes montrent que les juges n'hésitent pas à prononcer la nullité quand la mauvaise foi du vendeur ou de son mandataire est établie.

La photographie d'annonce n'est pas une œuvre artistique libre : elle engage la responsabilité de celui qui la publie au même titre qu'une fiche descriptive mensongère.

Comment se protéger avant de signer

La règle reste celle du bon sens, mais elle mérite d'être formulée clairement. Toute décision d'achat doit reposer sur une visite physique, idéalement à deux moments différents de la journée pour apprécier la lumière naturelle. Les photos d'annonce, aussi soignées soient-elles, ne constituent pas un engagement contractuel sur l'état du bien.

Quelques réflexes concrets permettent de repérer les images suspectes. Un mobilier trop parfaitement assorti, une lumière uniforme sans ombre portée, des murs d'une blancheur irréelle, une perspective qui semble légèrement déformée : autant d'indices que le rendu doit plus à un algorithme qu'à un photographe. Des outils en ligne permettent désormais de détecter les images générées ou fortement retouchées par IA — leur fiabilité reste imparfaite, mais ils peuvent alerter utilement.

Il est également possible, avant la signature du compromis, de demander à l'agent de confirmer par écrit que les visuels fournis représentent fidèlement l'état actuel du bien. Cette demande, qui peut sembler formelle, crée une trace utile en cas de litige ultérieur. Un professionnel sérieux n'y verra aucun inconvénient.

Enfin, le délai de rétractation de dix jours prévu par la loi SRU après la signature du compromis reste une protection précieuse. Il ne couvre pas tous les cas de housefishing — la déconvenue survient souvent dès la première visite, avant tout engagement —, mais il offre une fenêtre pour revenir sur une décision prise sous le coup d'une présentation flatteuse.

Le marché immobilier français traverse une période de correction des prix dans de nombreuses métropoles. Dans ce contexte, la tentation de valoriser un bien par tous les moyens disponibles est réelle. La loi vient rappeler que l'image, même numérique, même générée en un clic, reste un acte commercial soumis aux mêmes exigences de loyauté que le reste du dossier de vente.

Source : Senioractu.com.