Selon la DGFiP, 1 666 communes surtaxent déjà les résidences secondaires : votre conseil municipal a jusqu'au 30 septembre pour y ajouter votre maison de vacances

La taxe d'habitation a officiellement disparu pour les résidences principales. Elle n'a pas disparu pour les résidences secondaires — et depuis quelques années, elle peut même y être majorée. C'est ce que l'on appelle la surtaxe, un dispositif discret, voté en conseil municipal, qui peut porter le taux de base jusqu'à 60 % au-dessus de son niveau ordinaire. Selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP), 1 666 communes l'appliquent déjà. D'autres peuvent les rejoindre. La date limite pour le faire, s'agissant de l'imposition 2026, est passée. Mais le vote qui déterminera votre facture 2027 est, lui, en cours.

Un mécanisme ancien, une extension récente

La possibilité de majorer la taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'est pas nouvelle. Elle existait de longue date dans les communes classées en zone tendue — ces territoires où la demande de logements excède structurellement l'offre, concentrés autour des grandes métropoles et de certains littoraux. L'idée initiale : décourager la rétention de logements vides ou sous-occupés dans des marchés sous pression.

Ce qui a changé, c'est l'élargissement progressif du dispositif. La loi de finances pour 2023 a ouvert la surtaxe à un périmètre de communes beaucoup plus large, bien au-delà des seules zones tendues. Désormais, toute commune peut délibérer pour appliquer une majoration comprise entre 5 % et 60 % du taux de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Elle n'a pas à justifier d'une pression immobilière particulière. Il lui suffit de voter.

Le calendrier est précis : la délibération doit intervenir avant le 1er octobre de l'année N pour produire ses effets sur l'imposition de l'année N+1. Ce qui signifie que le vote de septembre 2025 déterminera les avis d'imposition envoyés à l'automne 2026. Et que le vote de septembre 2026 — dont les préparatifs commencent maintenant dans certaines mairies — fixera la facture 2027.

Pourquoi les conseils municipaux s'y intéressent

Les communes ont des raisons concrètes d'examiner ce levier. La suppression de la taxe d'habitation sur les résidences principales a privé les budgets locaux d'une ressource significative, partiellement compensée par l'État mais pas toujours à la hauteur des besoins. La surtaxe sur les résidences secondaires représente, pour certaines municipalités touristiques, un appoint budgétaire non négligeable — d'autant que les propriétaires concernés ne votent généralement pas dans la commune où se situe leur bien.

Ce dernier point mérite d'être dit clairement : vous ne votez pas là où est votre maison de vacances. Vous n'avez donc aucun levier électoral direct sur la décision. Ce n'est pas une anomalie juridique — c'est la règle du droit électoral français — mais c'est une réalité pratique dont il faut tenir compte.

Les communes littorales, alpines ou périurbaines prisées sont les plus susceptibles de franchir le pas, mais la géographie de la surtaxe est moins prévisible qu'on ne le croit. Des communes rurales, des bourgs de montagne moyenne, des stations thermales en reconversion ont également délibéré. La carte publiée par la DGFiP montre une dispersion sur l'ensemble du territoire.

Ce que cela représente concrètement

Le montant de la taxe d'habitation sur une résidence secondaire dépend de la valeur locative cadastrale du bien, du taux voté par la commune, et des éventuelles majorations départementales. Une majoration de 60 % du taux communal peut représenter, selon les cas, quelques dizaines d'euros supplémentaires dans une commune rurale à faible taux de base, ou plusieurs centaines d'euros dans une station balnéaire où la valeur cadastrale est élevée et le taux déjà significatif.

Il n'existe pas de plafonnement en fonction des revenus du propriétaire pour cette surtaxe — contrairement à certains mécanismes qui existaient autrefois pour la taxe d'habitation principale. Elle s'applique uniformément, quelle que soit la situation financière du détenteur du bien.

Que faire, et quand

La première démarche utile est de vérifier si votre commune a déjà voté la surtaxe — information accessible auprès du service des impôts des particuliers dont dépend le bien, ou parfois directement sur le site de la commune. Si elle ne l'a pas encore fait, rien ne garantit qu'elle ne le fera pas lors de la session de rentrée 2025, dont les délibérations courent jusqu'au 30 septembre.

Si vous souhaitez vous tenir informé, la mairie est le bon interlocuteur : l'ordre du jour des conseils municipaux est public, et les délibérations sont consultables. Certaines associations de propriétaires de résidences secondaires suivent ces votes commune par commune et publient des alertes — un abonnement à leurs bulletins peut valoir le temps qu'il prend.

Enfin, si vous envisagez d'acquérir une résidence secondaire, la question du statut fiscal de la commune — zone tendue, surtaxe déjà votée, probabilité d'une délibération future — mérite d'entrer dans le calcul au même titre que les travaux ou la taxe foncière. Ce n'est pas le critère décisif, mais c'est un élément de coût récurrent qui s'inscrit dans la durée.

Plus de deux mille communes n'ont encore jamais appliqué la surtaxe. Rien ne les en empêche.

Le vote de rentrée est une séance ordinaire dans une salle ordinaire. Ses effets, eux, peuvent durer tant que la délibération n'est pas rapportée — ce qui, en pratique, arrive rarement.

Source : senioractu.com.